2007年02月24日

中古マンションの注意点

中古マンションを選ぶときの注意点をご紹介します。

中古マンションのポイントは価格も気になるところですが、そのほかで重要なのは管理状況や分譲会社、施工会社でしょう。

中古マンションの販売図面などをみると、分譲会社、施工会社や管理会社が記載されています。

大手ゼネコンの施工であったり、大手不動産会社の分譲であれば問題ないというわけではありません。

基準として、大手であればまだ安心できるといったレベルで認識したほうがいいでしょう。といっても、大手が施工、分譲したからといって仲介業者でも施工に問題があるかどうかはわかりません。

ただ、やはり大手であればあるほど世間一般的にイメージが良いので販売の際のセールスポイントになりますね。

また、管理会社についても大手から中小まで様々な管理会社があります。
管理会社の対応や管理状況は住む人にとってはとても重要なことです。これも大手だからといって担当によってはいい加減な対応をする業者もあるようです。
これは売主さんに管理状況などを聞いてみるのもひとつですね。

管理会社は修繕積立金による長期修繕計画や管理費によるメンテナンスなどマンションに関する様々な業務を行います。

修繕積立金と管理費のバランスもよく注意しましょう。
安いからといって良いわけではありません。
管理費からは管理会社の報酬、管理人の給与、清掃費、エレベーター点検費、などの費用が支払われます。
修繕積立金は長期修繕計画に沿って、必要費用が使われていきます。修繕積立金の総額があまりにも少ないマンションは一時金として住民から数十万徴収したり、管理組合で金融機関から借入れをするケースがでてきます。
マンションは定期的に修繕をしなければいけないにもかかわらず、あまりにも修繕積立金が安いマンションは修繕計画に疑問がありますね。

修繕積立金の総額や長期修繕計画は管理会社に請求すれば書類をもらえますので、不動産業者に依頼しましょう。


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2007年02月18日

中古マンションの価格って??

中古マンションに限らず不動産を購入するときやはり一番気になるのは価格でしょう。

中古マンションではどのような価格設定がなされているのでしょうか?

新築マンションと違い、中古マンションは一般の方が売主のケースがほとんどです。

マンションの所有者が売却しようかなと思ったらまず、いくらぐらいで売れるのかを査定してもらうため、不動産会社に依頼をします。

不動産会社の営業マンは同じマンション内での販売事例や、周辺のマンションの販売事例を比較して査定金額を出します。
ここでは路線価などはあまり参考にしません。実際で売れている実勢価格が重要ですから。

たくさんの不動産会社がありますが、査定の仕方は同じなのでそんなに大きな誤差はありません。
ただ・・・もちろん売る側とすれば高値で提示された方がいいですよね。お客さんの心理をついて高値での査定をだす会社もあるようです。

査定結果をみて売主はどの不動産会社に売却の依頼をするか、その売却方針や、最初の販売価格を決めます。

これによって初めて売り物件としてひろく出回るのです。

事情によって売り急いでいるのであれば話は別ですが、基本的には当初は査定金額よりも多少高く設定して販売活動を始めますね。

なかなか物件がでないマンションや、ハイグレードで人気のあるマンション等であればそのままの金額で売れるでしょうし、なかなか売れなければ金額を下げていくしかありません。

中古マンションを購入する際の価格の注意点は最初は大体が売主の意向での価格設定になってますので、担当営業マンなどに周辺での販売事例などを教えてもらうのもひとつです。

ただ、購入するにあたっては売主が了承しなければ契約が成立しませんから多少、妥協することも重要かと思います。

物件探しは本当にタイミングもありますから、気に入った物件があれば金額の交渉など早めに動くことをお勧めします。


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2007年02月09日

中古マンションの相場は??

中古マンションの相場は最近どうなっているでしょうか?

価格の動向としては首都圏の近年の不動産価格の上昇にともなってマンション価格も上昇傾向にあります。ただ、立地や建物の仕様にもよりますが・・・

一般的にマンションは新築分譲時の価格から、年数が経過するに従い下落していく傾向にあります。もちろん新築時は土地の取得価格、建物の建築価格に加え、分譲事業主の利益が加わっていますので、購入して大体1年〜2年後の価格の下落が特に顕著になっています。その後は緩やかに下落していく傾向になっています。
一般的に建物は年数を経過するにつれて、価格が下落するのは仕方ないのですが・・・

ところが、なかには新築分譲時の価格よりも高値もしくは同値で売買される物件もあります!!

その理由は特に「立地条件」です。

特にマンションはそれ相当の土地の広さがないと建てられないので立地に限りがあります。

人気のあるエリアでのマンション価格は下落しません。むしろ上昇します。要は実勢の取引は需要と供給のバランスでしかないので、売主が高値で売りにだしてもほしい人がいれば売買は成立してしまいます。よって価格が上昇するのです。

物件を探されている方のなかには「・・・のマンション限定で」とか「何年も売りに出るのを待っている」とか特定のマンションを求めている方も多いですね。

特に首都圏で中古価格上昇率で顕著なのは・・・

「広尾ガーデンヒルズ」です。

広尾ガーデンヒルズは広尾の駅から約5分という好立地に加え、14棟の分譲マンションと1棟の賃貸マンションからなる敷地には緑豊かな木々が配置され都心のなかでも落ち着いた雰囲気の住環境が保たれています。建物の仕様も高く、管理やセキュリティーも手厚いことで知られています。
1985年当時の新築分譲時は大体坪単価で260万円。
最近の取引事例をみると、約400万円前後、なかには500万円以上で売れている住戸もありますね。

広尾ガーデンヒルズに限らず、都心や横浜、千葉でも好立地、好環境、ハイグレードの物件は価格は上昇傾向にあります。

かといって、そのようなマンションでもなかなか物件がでないものもあれば、売りに出ても価格が高いとか希望条件にあわないケースが多いですね。
中古マンションに限らず、物件探しはタイミングですから、いろいろな物件を見てゆっくり探すのもいいと思います。


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2007年02月05日

中古マンションを購入しよう!!

不動産営業マンをやっているとたくさんの物件を見ます。

新築戸建、中古戸建、新築マンション、中古マンション、タウンハウス、などなど・・・

どの物件を見てもいろいろな特徴があり面白いものです。デザイナーズのおしゃれなものや、高級住宅街の大豪邸や、歴史を感じる趣のある建物や・・・
そのなかでも中古マンションは特に建築時期による流行や、時代背景がふんだんに含まれているのでとても面白いですね。

では、中古マンションを購入するときのポイントは?また、メリット、デメリットなどを不動産営業マンの視点からあますことなくご紹介していきたいと思います。

中古マンションを購入しようと思っている方など、是非参考にして頂きたいですね。

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